موضوعات: بدون موضوع لینک ثابت
کلیه مطالب این سایت فاقد اعتبار و از رده خارج است. تعطیل کامل
موضوعات: بدون موضوع لینک ثابت
موضوعات: بدون موضوع لینک ثابت


اردیبهشت 1403
شن یک دو سه چهار پنج جم
 << <   > >>
1 2 3 4 5 6 7
8 9 10 11 12 13 14
15 16 17 18 19 20 21
22 23 24 25 26 27 28
29 30 31        


 

کلیه مطالب این سایت فاقد اعتبار و از رده خارج است. تعطیل کامل کلیه مطالب این سایت فاقد اعتبار و از رده خارج است. تعطیل کاملکلیه مطالب این سایت فاقد اعتبار و از رده خارج است. تعطیل کامل کلیه مطالب این سایت فاقد اعتبار و از رده خارج است. تعطیل کامل کلیه مطالب این سایت فاقد اعتبار و از رده خارج است. تعطیل کامل کلیه مطالب این سایت فاقد اعتبار و از رده خارج است. تعطیل کامل

لطفا صفحه را ببندید کلیه مطالب این سایت فاقد اعتبار و از رده خارج است. تعطیل کامل

لطفا صفحه را ببندید

کلیه مطالب این سایت فاقد اعتبار و از رده خارج است. تعطیل کامل

کلیه مطالب این سایت فاقد اعتبار و از رده خارج است. تعطیل کامل کلیه مطالب این سایت فاقد اعتبار و از رده خارج است. تعطیل کامل

لطفا صفحه را ببندید

کلیه مطالب این سایت فاقد اعتبار و از رده خارج است. تعطیل کامل

کلیه مطالب این سایت فاقد اعتبار و از رده خارج است. تعطیل کامل

لطفا صفحه را ببندید

کلیه مطالب این سایت فاقد اعتبار و از رده خارج است. تعطیل کامل کلیه مطالب این سایت فاقد اعتبار و از رده خارج است. تعطیل کامل کلیه مطالب این سایت فاقد اعتبار و از رده خارج است. تعطیل کامل

کلیه مطالب این سایت فاقد اعتبار و از رده خارج است. تعطیل کامل کلیه مطالب این سایت فاقد اعتبار و از رده خارج است. تعطیل کامل کلیه مطالب این سایت فاقد اعتبار و از رده خارج است. تعطیل کامل

لطفا صفحه را ببندید

کلیه مطالب این سایت فاقد اعتبار و از رده خارج است. تعطیل کامل

کلیه مطالب این سایت فاقد اعتبار و از رده خارج است. تعطیل کامل

کلیه مطالب این سایت فاقد اعتبار و از رده خارج است. تعطیل کامل کلیه مطالب این سایت فاقد اعتبار و از رده خارج است. تعطیل کامل

کلیه مطالب این سایت فاقد اعتبار و از رده خارج است. تعطیل کامل

لطفا صفحه را ببندید

کلیه مطالب این سایت فاقد اعتبار و از رده خارج است. تعطیل کامل

کلیه مطالب این سایت فاقد اعتبار و از رده خارج است. تعطیل کامل کلیه مطالب این سایت فاقد اعتبار و از رده خارج است. تعطیل کامل

لطفا صفحه را ببندید

کلیه مطالب این سایت فاقد اعتبار و از رده خارج است. تعطیل کامل

کلیه مطالب این سایت فاقد اعتبار و از رده خارج است. تعطیل کامل

کلیه مطالب این سایت فاقد اعتبار و از رده خارج است. تعطیل کامل

کلیه مطالب این سایت فاقد اعتبار و از رده خارج است. تعطیل کامل

 

کلیه مطالب این سایت فاقد اعتبار و از رده خارج است. تعطیل کامل کلیه مطالب این سایت فاقد اعتبار و از رده خارج است. تعطیل کاملکلیه مطالب این سایت فاقد اعتبار و از رده خارج است. تعطیل کامل کلیه مطالب این سایت فاقد اعتبار و از رده خارج است. تعطیل کامل کلیه مطالب این سایت فاقد اعتبار و از رده خارج است. تعطیل کامل کلیه مطالب این سایت فاقد اعتبار و از رده خارج است. تعطیل کامل

لطفا صفحه را ببندید کلیه مطالب این سایت فاقد اعتبار و از رده خارج است. تعطیل کامل

لطفا صفحه را ببندید

کلیه مطالب این سایت فاقد اعتبار و از رده خارج است. تعطیل کامل

کلیه مطالب این سایت فاقد اعتبار و از رده خارج است. تعطیل کامل کلیه مطالب این سایت فاقد اعتبار و از رده خارج است. تعطیل کامل

لطفا صفحه را ببندید

کلیه مطالب این سایت فاقد اعتبار و از رده خارج است. تعطیل کامل

کلیه مطالب این سایت فاقد اعتبار و از رده خارج است. تعطیل کامل

لطفا صفحه را ببندید

کلیه مطالب این سایت فاقد اعتبار و از رده خارج است. تعطیل کامل کلیه مطالب این سایت فاقد اعتبار و از رده خارج است. تعطیل کامل کلیه مطالب این سایت فاقد اعتبار و از رده خارج است. تعطیل کامل

کلیه مطالب این سایت فاقد اعتبار و از رده خارج است. تعطیل کامل کلیه مطالب این سایت فاقد اعتبار و از رده خارج است. تعطیل کامل کلیه مطالب این سایت فاقد اعتبار و از رده خارج است. تعطیل کامل

لطفا صفحه را ببندید

کلیه مطالب این سایت فاقد اعتبار و از رده خارج است. تعطیل کامل

کلیه مطالب این سایت فاقد اعتبار و از رده خارج است. تعطیل کامل

کلیه مطالب این سایت فاقد اعتبار و از رده خارج است. تعطیل کامل کلیه مطالب این سایت فاقد اعتبار و از رده خارج است. تعطیل کامل

کلیه مطالب این سایت فاقد اعتبار و از رده خارج است. تعطیل کامل

لطفا صفحه را ببندید

کلیه مطالب این سایت فاقد اعتبار و از رده خارج است. تعطیل کامل

کلیه مطالب این سایت فاقد اعتبار و از رده خارج است. تعطیل کامل کلیه مطالب این سایت فاقد اعتبار و از رده خارج است. تعطیل کامل

لطفا صفحه را ببندید

کلیه مطالب این سایت فاقد اعتبار و از رده خارج است. تعطیل کامل

کلیه مطالب این سایت فاقد اعتبار و از رده خارج است. تعطیل کامل

کلیه مطالب این سایت فاقد اعتبار و از رده خارج است. تعطیل کامل

کلیه مطالب این سایت فاقد اعتبار و از رده خارج است. تعطیل کامل

distance from tehran to armenia


جستجو



  فیدهای XML
 



ماخذ:یافته های تحقیق
آزمون levin-lin تنها وجود ریشه واحد مشترک درمتغیر pop را تایید می کند اما دیگر متغیرها دارای ریشه واحد مشترک نیستند و پایا هستند.آزمونهای ایم ، پسران ،شین ،فیشر-دیکی فولر و فیشر فیلیپس پرون نشان می دهد که متغیر hp بدون روند زمانی پایا است اما با اضافه شدن روند زمانی متغیر hp پایا نیست و دارای ریشه واحد مقطعی است.نتایج آزمونهای ایم ،پسران ،شین و فیشر-دیکی فولر بدون روند نشان از وجود ریشه واحد مقطعی در متغیرpland و آزمون فیشر-فیلیپس پرون حاکی از عدم وجود ریشه واحدمقطعی می باشد .اما نتایج هر سه آزمون باروند زمانی نشان دهنده وجود ریشه واحد مقطعی در متغیر pland است.بنابراین می توان نتیجه گرفت که این متغیر دارای ریشه واحد مقطعی است.در مورد متغیر un هر سه آزمون بدون روند عدم وجود ریشه واحد مقطعی را نتیجه می دهند.تنها آزمون ایم ،پسران و شین وجود ریشه واحد مقطعی را با وجود روند نتیجه می دهد ونتایج دو آزمون دیگر نشان دهنده عدم وجود ریشه واحد مقطعی درمتغیر un است که می توان نتیجه گرفت که متغیر un دارای ریشه واحد مقطعی نیست.نتایج هر سه آزمون با روند وبدون روند نشان دهنده وجود ریشه واحد مقطعی در متغیر gdp است.
نتایج هر سه آزمون بدون روند وبا وجود روند نشان دهنده وجود ریشه واحد مقطعی در متغیر cost است.
آزمونهای ایم ،پسران ،شین و فیشر-دیکی فولر با روند بدون روند با احتمال زیاد نشان می دهند که متغیرpop دارای ریشه واحد مقطعی است.و تنها آزمون فیشر –فیلبیپس پرون با روند و بدون روند نشان دهنده عدم وجود ریشه واحد مقطعی در متغیر pop است.
بنابراین از بین متغیرهای مورد استفاده تنها می توان گفت که متغیر un دارای ریشه واحد مقطعی نیست و بقیه متغیر ها یا باروند یا بدون روند درسطح دارای ریشه واحد مقطعی هستند.

 

برای دانلود فایل متن کامل پایان نامه به سایت 40y.ir مراجعه نمایید.

 

۴-۳-نتایج آزمون همجمعی

 

با توجه به اینکه تنها متغیر نرخ بیکاری دارای ریشه واحد مقطعی نیست (پایا است) برای رهایی از رگرسیون کاذب باید از متغیرهای تفاضل گیری شود که موجب از دست دادن اطلاعات ارزشمندی که متغیرها در سطح از آن برخوردارند می شود .در صورتی که متغیرها هم انباشته باشند می توان از متغیرها در سطح برای برآورد مدل استفاده کرد.در این قسمت با استفاده از آزمون کائو با استفاده از نرم افزار eviews8به بررسی هم انباشتگی متغیرها می پردازیم. نتایج آزمون در جدول (۸) آمده است:
جدول(۴-۵):نتایج آزمون کائو

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

احتمال مقدار آماره آزمون
۰٫۰۰۰ -۵٫۵۹ کائو

 

منبع :یافته های تحقیق
با توجه به احتمال بدست آمده فرضیه صفر آزمون کائو مبنی بر عدم وجود همجمعی بین متغیرها پذیرفته نمی شود در نتیجه می توان بدون هراس از رگرسیون کاذب از متغیرها در سطح استفاده کرد.

 

۴-۴-آزمونهای انتخاب مدل برای برآورد مدل ایستا

 

در این قسمت برای انتخاب بین مدلهای تجمیعی ،اثرات ثابت واثرات تصادفی ازآزمون لیمر و هاسمن استفاده می کنیم.برآورد مدلهای پنل دیتا به روشOLS با فرض وجود فروض گوس –مارکف برای اجزاء خطا و عدم همبستگی بین متغیرهای توضیحی و اجزاء خطاصورت می گیرد.در تحقیقات رایج اقتصاد سنجی ابتدا مدل مقید (pooled ) تخمین زده شده و سپس با استفاده از آزمونهای متفاوت به انتخاب بهترین مدل از بین مدلهای مقید ،مدل اثرات ثابت و مدل اثرات تصادفی پرداخته می شود در این بررسی نیز ابتدا مدل مقید تخمین زده شده و سپس بااستفاده از آزمونهای متفاوت اقدام به انتخاب بهترین مدل برای تخمین مدل ارائه شده می نماییم. برآورد مدل(۱) شده با استفاده از نرم افزار ۸ eviews انجام شده است در جدول (۴-۶) آورده شده است:
جدول(۴-۶):نتایج برآورد مدل تجمیعی به روش OLS :

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 
 
 
yle="box-sizing: inherit; width: 1104px;">
احتمال مقدارآماره t ضریب متغیرها
[جمعه 1399-09-21] [ 08:17:00 ب.ظ ]




-۰٫۵۱

 

 

-۰٫۰۲

 

 

pop

 

 

 

۰٫۰۰۷

 

 

۲٫۷۱

 

 

۰٫۱۳

 

 

gdp

 

 

 

۰٫۷۱۳

 

 

۰٫۳۷

 

 

۰٫۰۱

 

 

un

 

 

 

۰٫۰۰۰

 

 

۶٫۸۸

 

 

۴٫۶۵

 

 

c

 

 

ماخذ:یافته های تحقیق
در نتیجه مدل نهایی حاصل شده به روش GLS بصورت زیر است:
Hpit=4.65+0.20pland+0.39cost+0.13gdp
در مدل نهایی بدست آمده کشش قیمت مسکن نسبت به هزینه ساخت در طی سالهای مورد بررسی برابر۰٫۳۹ درصد بوده است که بیشترین تاثیررا بر قیمت مسکن داشته است پس از آن کشش قیمت مسکن نسبت به زمین برابر ۰٫۲۰ درصد می باشد.کشش قینت مسکن نسبت به تولید ناخالص داخلی برابر ۰٫۱۳ درصد است.
-۲-۷-۴بررسی نرمال بودن پسماندهای مدل GLS
اگر توزیع پسماندهای رگرسیون نرمال نباشد در باره استفاده از توزیع هایt و z استاندارد برای انجام آزمون فروض اطمینان وجود نخواهد داشت.( اندرس،اقتصادسنجی سریهای زمانی بارویکرد کاربردی)بنابراین با استفاده از آزمون jb (jarque-bera ) به بررسی پسماندهای مدل بدست آمده می پردازیم.فرضیه صفر در این آزمون نرمال بودن توزیع پسماندها است.این آزمون را با استفاده از نرم افزار stata انجام می دهیم.
jb rt
Jarque-Bera normality test: 5.17 Chi(2) .0754
Jarque-Bera test for Ho: normality
با توجه به احتمال بدست آمده فرضیه صفر مبنی بر نرمال بودن توزیع پسماندها در سطح ۵ درصد و ۱۰ درصد تایید می شود اما در سطح ۱ درصد رد می شود.برای اطمینان از صحیح بودن مقادیر آماره z و احتمالهای حاصله و فواصل اطمینان می توان این مقادیر را از روش خود پردازی (Bootstrapped )بدست آورد.فرآیند خود پردازی شبیه تجربه مونت کارلو است اما با یک تفاوت اساسی.در روش مونت کارلومتغیر تصادفی را از یک توزیع مفروض مانند توزیع نرمال استاندارد استخراج می نماییم .در فرآیند خود پردازی رویکرد دیگری وجود دارد و آن اینکه متغبرهای تصادفی را از توزیع مشاهده شده آنها بدست می آوریم.اصولا روش خود پردازی مبتنی بر قاعده ضربه می باشد. براساس این قاعده توزیع مشاهده شده یک متغیر تصادفی ،بهترین برآورد از توزیع واقعی آن می باشد.
ایده استفاده از روش خود پردازی را افرون [۴۱](۱۹۷۹ ) مطرح نمود. افرون این نکته اساسی را مطرح کرد که مجموعه داده های مشاهده شده عبارت است از یک نمونه تصادفی با حجم T که از توزیع احتمال واقعی داده ها حاصل شده است.به عبارت دیگر توزیع تجربی داده ها بهترین برآورد از توزیع واقعی داده ها محسوب می گردد.بدین ترتیب تابع توزیع تجربی بصورت یک توزیع گسسته تعریف می شود که در آن ،احتمال وقوع هر یک از مقادیر مشاهده شده برابر با می باشد.لذا آنچه متغیر تصادفی را می سازد تابع توزیع تجربی است و نه یک توزیع از پیش تعیین شده مانند توزیع نرمال.
برای انجام روش خودپردازی انجام مراحل زیر لازم است :
۱-مدل را تخمین زده و پسماندهای آن را بدست می آوریم.
۲-یک نمونه خودپردازش شده حاوی پسماندهای حاصله از مرحله یک را تشکیل می دهیم.برای نمونه فرض می کنیم ۱۰ مقدار از دنباله پسماندها {ε } را در اختیار داریم .با استفاده از این مقادیر می توان تعداد زیادی از دنباله مقادیر خود پردازش شده را بدین صورت بدست آورد که حاوی ۱۰ مقدار انتخابی از دنباله {ε } باشد که بصورت تصادفی و با احتمال ۱٫ ۰ از دنباله {ε }انتخاب شده اند و در دوره های زمانی مختلف جایگذاری شده اند.شاید بنظر برسد در این نمونه سازی بطور مکرر ،داده های نمونه مشاهده شده تکرار می شود امابا نمونه سازی از طریق تکرارممکن است برخی عناصر در نمونه بیش از یکبار تکرار شوند(والتر اندرسواقتصادسنجی سریهای زمانی با رویکرد کاربردی)
۳-با استفاده از نمونه خود پردازش شده مقادیر جدید ضرایب را تخمین می زنیم.
۴-مرحله دوم و سوم را بارها و بارها تکرار می کنیم و مقادیر دیگری از ضرایب را از این روش بدست می آوریم.توزیع این مقادیر (ضرایب) برآورد شده می بایست مشابه توزیع مقادیر ضرایب اصلی باشد. (اندرس،ص ۴۹۵ )

 

 
 
 
yle="box-sizing: inherit; width: 1104px;" width="531">
دانلود کامل پایان نامه در سایت pifo.ir موجود است.
 [ 08:17:00 ب.ظ ]




pland

 

 

 

۰٫۳۰۷۳۷۲۶۴***

 

 

۰٫۳۹۲۱۲۸۸۹***

 

 

cost

 

 

 

۰٫۲۵۱۶۹۷۷۴**

 

 

-۰٫۰۲۹۴۱۴۳۳

 

 

pop

 

 

 

-۰٫۰۹۹۳۰۶۶۱

 

 

۰٫۱۳۷۳۵۳۸**

 

 

gdp

 

 

 

۰٫۰۴۸۰۹۷۲۴

 

 

۰٫۰۱۵۹۱۱۲۵

 

 

un

 

 

 

۰٫۲۷۸۸۹۰۳۲***

 

 

 

 

hp(-1)

 

 

 

۲٫۰۰۱۱۲۶۱

 

 

۴٫۶۵۷۶۱۲۲***

 

 

c

 

 

legend: * p<0.05; ** p<0.01; *** p<0.001
منبع :یافته های تحقیق
نتایج جدول فوق نشان می دهد که کشش قیمت مسکن نسبت به متغیر pland (قیمت هر متر مربع زمین مسکونی) در دو مدل ایستا و پویا نزدیک به هم است.در مدل پویا کشش قیمت مسکن نسبت به متغیر هزینه در مدل ایستا بیشتر از مدل پویا است .در مدل ایستا متغیر pop(جمعیت) معنی دار نیست ولی در مدل پویا نه تنها این متغیر معنی دار است بلکه دارای تاثیر بالایی نیز بر قیمت مسکن است.متغیر gdp (تولید ناخالص داخلی ) در مدل پویا معنی دار نیست اما در مدل ایستا (کوتاه مدت) بر قیمت مسکن تاثیر گذار است.متغیر un(نرخ بیکاری) در هیچ یک از دو مدل برازش شده معنی دار نیست.قیمت مسکن سال قبل بر قیمت مسکن سال بعد از آن تاثیر گذار است که نشان دهنده پویایی قیمت مسکن دارد.با توجه به نتایج مدلهای بدست آمده می توان نتیجه گرفت که نرخ بیکاری در دوره مورد بررسی بر قیمت مسکن تاثیر گذار نبوده است و این فرضیه که مناطق با نرخ بیکاری کمتر دارای قیمت مسکن بلاتری هستند رد می شود.اما در کوتاه مدت مناطق دارای gdp بیشتر(ثروتمندتر) دارای قیمت مسکن بالاتری هستند(ضریب این متغیر از نظر آماری معنی دار است) اما در بلند مدت(پس از گذشت یک دوره که در این بررسی برابر یک سال است) متغیر gdp بر قیمت مسکن بی تاثیر است.دلیل این تغیر را می توان این گونه تفسیر کرد که در کوتاه مدت مناطق دارای تولید ناخالص بیشتر که در نتیجه آن خانوارها دارای درآمد بیشتری هستند در نتیجه این درآمد بالاتر قیمت مسکن در این مناطق نیز افزایش یافته و این افزایش موجب افزایش قیمت مسکن در مناطقی که دارای تولید ناخالص کمتری هستند نیز می شود در نتیجه قیمت مسکن در مناطق دارای gdp پایین نیز افزایش می یابد.

 

۴-۱۱-بررسی تاثیر همجواری با استان تهران در قیمت مسکن استانهای همسایه

 

با استفاده از مدلهای نهایی بدست آمده می توان فرضیه های مختلفی را آزمود . آیا همجواری با بعضی از استانها ی مهم و تاثیر گذار مانند تهران بر قیمت مسکن استانهای همجوار تاثیر گذار است. با متغیر مجازی می توان این فرضیه راآزمود .
در بررسی و تحلیل نموداری مشخص شد که تعداد زیادی از استانهای همسایه تهران مانند مرکزی ،قم و قزوین جزء ده استانی هستند که دارای بالاترین قیمت مسکن در کشور هستند و از میان استانهای همسایه و هم مرز با استان تهران تنها استانهای سمنان و مازندران در بین ده استانی که دارای بالاترین قیمت مسکن هستند قرار ندارند که در این میان استان مازندران در بین ۱۰ استانی که دارای متوسط قیمت مسکن هستند در رده اول قرار دارد.تنها استان سمنان از بین استانهای همجوار پایتخت در بین ۱۰ استانی که دارای پایین ترین قیمت مسکن در کشور هستند قرار گرفته است. نحوه تاثیر پذیری قیمت مسکن در این استانها از استان تهران می تواند بصورتهای گوناگونی باشد .اما می توان انتظار داشت که بیشترین تاثیر پذیری این استانها از استان تهران در متغیرهای pland و gdp صورت گیرد.برای این منظور متغیر مجازی dum2 را بدین صورت در مدل وارد می کنیم که برای استانهای همسایه استان تهران مقداریک و برای بقیه استانها مقدار صفر قرار داده می شود .

 

 
 
 
yle="box-sizing: inherit; width: 1104px;" width="531">
برای دانلود فایل متن کامل پایان نامه به سایت 40y.ir مراجعه نمایید.
 [ 08:16:00 ب.ظ ]




دانلود متن کامل این پایان نامه در سایت abisho.ir

 

۵-۱-مقدمه

 

در این فصل ابتدا خلاصه یافته های تحقیق ارائه شده و سپس پیشنهاداتی برای سیاست گذاران و دست اندرکاران بخش مسکن برای برنامه ریزی های کارامدتر اراته شده است.

 

۵-۲-نتایج

 

در این بررسی تلاش شد تا مهمترین عوامل منظقه ای موثر بر قیمت مسکن در کشور در سط سالهای ۱۳۸۳ تا۱۳۹۰ مورد ارزیابی قرار گیرد..برای این بررسی از روش اقتصاد سنجی پنل دیتای مرسوم و پنل دیتای فضایی استفاده شد . نتایج بررسی نشان دهنده این است که دو عامل زمین و هزینه ساخت مهمترین عوامل منطقه ای موثر بر قیمت مسکن هستند.نتایج بررسی با استفاده از روش پنل دیتای مرسوم که شامل دو مدل ایستا و پویا است نشان می دهد مهمترین عامل موثر بر قیمت مسکن در کشور هزینه ساخت هرمترمربع واحد مسکونی است و پس از آن هزینه هر متر مربع زمین مهمترین عامل موثر بر قیمت مسکن در مناطق شهری است.اما نتایج بدست آمده از روش پنل دیتای فضایی نشان می دهد که مهمترین عامل موثر بر قیمت مسکن در مناطق شهری کشور قیمت یک متر مربع زمین است که کشش قیمت مسکن نسبت به قیمت زمین برابر ۰٫۳۱ درصد است .نتایج حاصله از روش اقتصاد سنجی مرسوم نشان می دهد که در کوتاه مدت جمعیت بر قیمت مسکن بی تاثیر است اما در بلند مدت کشش قیمت مسکن نسبت به جمعیت برابر ۰٫۲۵ درصد است که مقدار قابل توجهی است .اما در روش اقتصادسنجی فضایی ضریب متغیر جمعیت از نظر آماری بی معنی است.کشش قیمت مسکن نسبت به تولید ناخالص داخلی در کوتاه مدت برابر ۰٫۱۳ درصد است اما در بلند مدت ضریب تولید ناخالص داخلی از نظر آماری بی معنی است که نشان دهنده بی تاثی بودن تولید ناخالص داخلی بر قیمت مسکن در بلند مدت می باشد و این فرضیه که مناطق دارای تولید ناخالص داخلی بیشتر دارای قیمت مسکن بلاتری هستند در بلند مدت رد می شود.اما نتایج حاصله از روش اقتصاد سنجی فضایی نشان دهنده تاثیر قابل ملاحظه تولید ناخالص داخلی(۰٫۱۴ درصد)بر قیمت مسکن دارد.نرخ بیکاری در هیچ یک از مدلهای کوتاه مدت و بلند مدت و مدل تخمینی به روش اقتصاد سنجی فضایی از نظر آماری معنی دار نیست و این فرضیه که مناطق دارای نرخ بیکاری کمتر دارای قیمت مسکن بیشتری هستند رد می شود.تاثیر قیمت مسکن سال گذشته که از طریق مدل پویا و به روش GMM برآورد شده است نشان می دهد که کشش قیمت مسکن نسبت به قیمت مسکن در سال قبل از آن بابر ۰٫۲۷ درصد است. در مدل فضایی تخمین زده شده قیمت زمین کشش بیشتری نسبت به دیگر متغیر ها دارد که به نتایج تجربی مشاهده شده نزدیکتر است.نرخ بیکاری در دوره مورد بررسی تاثیری بر قیمت مسکن نداشته است .مقایسه نتایج روش پنل دیتا با پنل دیتای فضایی نشان دهنده این است که وابستگی فضای بین قیمت مسکن در کشور بیشتر از طریق تاثیرگذاری و تاثیر پذیری در قیمت زمین بر قیمت مسکن تاثیر می گذارد که ضریب متغیر pland در روش اقتصاد سنجی فضایی نشان دهنده این موضوع است.در صورتی که قیمت زمین در یک استان بطور قابل ملاحظه ای بیشتر از استانهای همجوار آن باشد انتظار می رود قیمت زمین در این استانها نیز تا حدی افزایش بابد.در کشور ما استان تهران به عنوان پایتخت دارای شرایط ویژه ای از نظر جمعیت ،تولید ناخالص داخلی و قیمت مسکن است و تمامی استانهای همجوارونزدیک آن نیز دارای قیمت بالا در مسکن هستند.حتی استانهایی مانند قم و زنجان که دارای تولید ناخالص داخلی کم و جمعیت به نسبت کم هستند دارای قیمت مسکن بالایی هستند.در نتیجه برای برنامه ریزی برای مسکن در کشور باید این تاثیرات را لحاظ کرد .در کشور بجزاستان اردبیل تمامی استانهایی که دارای قیمت مسکن بالایی هستند حداقل دارای یک استان همسایه با قیمت بالا هستند و مناطق دارای قیمت مسکن پایین حداقل دارای یک استان با قیمت مسکن پایین هستند(نقشه (۱)).بنابراین بررسی ویژگیهای این استان و عوامل موثر بر قیمت مسکن در این دو استان بصورت جداگانه می تواند نتایج متفاوت و مفیدی در پی داشته باشد.استان چهارمهال و بختیاری که دارای کمترین میانگین متوسط قیمت مسکن در کشور است در میان استانهایی مانند اصفهان ،خوزستان و فارس که دارای قیمت مسکن بالایی هستند قرار گرفته است.که نشان از متفاوت بودن این استان از سایر استانها دارد.در تحقیقات حشمت اله عسگری و اسحاق الماسی با عنوان بررسی عوامل موثر بر قیمت مسکن در کشور در مناطق شهری به روش داده های تابلویی برای سالهای ۱۳۷۰ تا ۱۳۸۵ نشان دهنده تاثیر بالای قیمت زمین
در این دوره بر قیمت مسکن در کشور می باشد بطوریکه در کوتاه مدت واکنش قیمت مسکن نسبت به قیمت زمین برابر۰٫۷۲ درصد و در بلند مدت برابر۰٫۶۳ درصد می باشد.اما در این بررسی واکنش قیمت مسکن نسبت به هزینه ساخت مسکن بسیار اندک و برابر ۰٫۰۰۰۰۱۷ است.همان گونه که از نتایج این بررسی مشخص است بکار گیری روشهای تخمین گوناگون می تواند نتایج متفاوتی بهمراه داشته باشدو در نظر نگرفته واریانس ناهمسانی ،خود همبستگی بین پسماندها و وابستگی فضایی می تواند منجر به نتایج نادرست در برآوردها گردد.
مهمترین نتایج این بررسی رادر دوره مورد نظر(۱۳۸۳ تا۱۳۹۰) می توان بصورت زیر خلاصه کرد:
۱-مهمترین عوامل منطقه ای موثر بر قیمت مسکن عبارتند از:الف-قیمت زمین ب-هزینه ساخت مسکن
۲-مناطق دارای تولید ناخالص داخلی بالا الزاما دارای قیمت مسکن بالایی نیستند.
۳-مناطق دارای بیکاری پایین الزاما دارای قیمت مسکن بالایی نیستند.
۴-نتایج بدست آمده از تخمین به روشهای پنل دیتا و پنل دیتای فضایی با یکدیگر متفاوت هستند.
اما تاکید بر دوره مورد بررسی به این علت است که نتایج حاصل شده می توانند در دوره های متفاوت با یگدیگر تفاوت داشته باشند و این نتایج برای دوره مورد بررسی ۱۳۸۳ تا۱۳۹۰ می باشد.

 

۵-۳-پیشنهادات

 

سیاست گذاران در حوزه مسکن باید اهمیت بیشتری به مطالعات منطقه ای بدهند چرا که همان گونه که در این بررسی مشخص شد بعضی از استانها مانند جهارمهال و بختیاری ،اردبیل ،قم و زنجان دارای ویژگیهای خاصی هستند که موجب می شود نسبت به سیاستی مشابه در حوزه مسکن واکنشهای متفاوتی از خود نشان دهند.در نتیجه استانهای متفاوت در کشور دارای ضرایب متفاوتی از متغیرها هستند که در این بررسی از آن چشم پوشی شده است.هم چنین شرایط گذشته متفاوت این استانها می تواند در عرض از مبدا متفاوت برای هر استان ظاهر شود.که این موارد بررسی های جداگانه و مستقلی را نیاز دارد برای نمونه می توان با استفاده از مدل پنل دیتای رگرسیون انتقال یکنواخت با اثرات ثابت (PSTR )که توسط گنزالز وهمکاران(Gonzalez et all,(2005) )ارائه شده است استفاده کرد .این مدل به ضرایب متغیرهای توضیحی اجازه می دهد که برای هر منطقه و در طی زمان متفاوت باشند.یا برای بررسی میزان تاثیر بر متغیر دیگر در یک استان بر استانی دیگر می توان از مدل Gvar که توسط پسران و همکاران وی ارائه شده است استفاده کرد.
بنابراین ابتدا باید در کشور تحقیقات جامع منطقه ای برای تعیین عوامل موثر بر قیمت مسکن صورت گرفته و سپس با در نظر گرفتن وابستگی های منطقه ای و میزان این وابستگی برای هر منطقه اقدام به برنامه ریزی برای مسکن در کشور کرد.می توان کشور را به بلوکها و یا مناطق با خصوصیات مشابه تقسیم کرد و برای مناطق مشابه با در نظر گرفته وابستگهای فضایی متقابل اقدام به برنامه ریزی و اجرای برنامه ها کرد.به عنوان نمونه یک منطقه می توان شامل استان تهران و استانهایی مانند:اصفهان ،قم ، مرکزی ،قزوین ،زنجان،گیلان ومازندران باشد.منطقه دیگر می تواند شامل استانهای شرقی و کویری کشور که دارای قیمت مسکن پایینی هستند مانند خراسان جنوبی ،سیستان و بلوچستان ،کرمان و یزد باشد.
انجام برنامه ریزی توسط دولت برای مسکن اقشار کم درآمد کشور امری اجتناب ناپذیر است و دولت باید به این قشر از جامعه بیش از بقیه اقشار کمک کند.ب حصول نتایج فوق تماما نیازمند وجودآمارهای دقیق و صحیح در تمامی سطوح است که در کشور ما در حالی که بسیاری از کشورهای پیشرو ،آمار چند دهه اخیر خود را به تفضیل فصلی و ماهانه در اختیار دارند هنوز محقیقن برای دسترسی به آمار سالیان اخیر با مشکل مواجه هستند.برای مثال آمارهای تعداد زیادی از استانها که در سالنامه های آماری آنها انعکاس یافته و منتشر می شود برای سالهای ۱۳۹۱ و ۱۳۹۲ در دسترس نیست .

 

منابع و ماخذ

 




 
موضوعات: بدون موضوع  لینک ثابت
 [ 08:16:00 ب.ظ ]




۱-۲ بیان مسأله

 

 

امروزه شرکت هایی با عملکرد بهتر در سازمانهای گوناگون در حال حرکت به سمت حفظ مشتریان و جذب آنها می باشند زیرا اغلب بازارها در مرحله بلوغ ودرخال رشدهستند . مشتری تنها منبع سودآورسازمانهاو شرکت هاوبانکها در زمان حال وآینده است. ولی همیشه یک مشتری خوب که سودمندی بیشتری ایجاد می کند امکان دارد که از دست برود. زیرا رقابت بر سر دستیابی به مشتری خوب بسیار شدید است (gary&byun,2001,8)
بازار یابی رابطه مندارتباطی است بین سازمان و مصرف کنندگان، از طریق تقویت جذابیتهای خرید به وسیله فعالیتهای بازاریابی چندگانه که باعث حفظ و بقاء مشتریان می شود(بری و همکاران ، ۱۹۸۳)همچنین بازاریابی رابطه مند ایجاد ، حفظ و بهبود روابط مستحکم با مشتری و دیگر ذینفعان می باشد (کاتلر، ۱۹۹۹).
بازاریابی رابطه مند رویکردی جدید در صنعت بانکداری است که هدف اصلی آن ایجاد روابط نزدیک و بلندمدت به منظور درک و شناخت کامل از مشتری و تامین رضایت او می باشد ، چشم انداز بازاریابی رابطه مند افزایش ارزش سرمایه گذاری و ارتباط طولانی مدت با مشتریان می باشد (دوبیسی وواه ، ۲۰۰۵).
وفاداری یک واژه قدیمی است که معمولاً برای توصیف پایبندی و دلبستگی شدید و پرشور و حرارت به یک کشور، آرمان یا فرد مورد استفاده قرار می‌گیرد. اخیراً در زمینه کسب و کار، این واژه برای توصیف اشتیاق مشتری به ادامه کار با یک شرکت به مدت طولانی‌تر، خرید و استفاده مکرر و ترجیحاً خرید انحصاری از کالاها و خدمات آن و توصیه داوطلبانه محصولات آن شرکت به دوستان و همکاران مورد استفاده قرار گرفته است.وفاداری مشتری تنها تا زمانی ادامه خواهد یافت که مشتری احساس کند ارزش بهتری را در مقایسه با آنچه او می‌توانست با تغییر موضع به سوی عرضه کننده دیگر کسب نماید، دریافت می‌نماید.
امروز افزایش آگاهی همه جانبه ی مشتریان نسبت به بازار، دسترسی به اطلاعات باعث گردیده تا مشتریان وفاداری کمتری نسبت به سازمان ها نشان دهند(Ndubisi et al,2005,73). بازاریابان امروزه در جستجوی راه ها و اطلاعاتی هستند تا از طریق آن مشتریان وفادار برای خود ایجاد کنند چراکه این امر باعث کاهش هزینه های بازاریابی و عملیاتی و افزایش سودآوری خواهد شد. اگر سازمان ها بتوانند مشتریان از دست رفته خود را ۵ درصد کاهش دهند، سودآوری آن ها ۲۵ تا ۸۵ درصد افزایش خواهد یافت. (کاتلر،۱۳۸۵،۸۶) از سوی دیگر سازمان ها با ۲ گروه مشتری سروکاردارند، مشتریان جدید و قدیمی، تحقیقات نشان می دهند که هزینه جذب مشتریان جدید ۵ برابر هزینه حفظ مشتریان کنونی است. از این رو توجه به نگهداری مشتریان قدیمی اهمیتی بیش از جذب مشتریان جدید دارد. (کاتلر و آرمسترانگ،۱۳۸۷،۲۸). در حقیقت وفاداری مصرف کننده باعث حمایت سازمان می شود و سازمان می تواند کنترل بهتر روی برنامه ها داشته باشد(wang&sahal,2002,4) . نکته قابل توّجه این که مشتریان وفادار مزایای بسیاری با خود به همراه دارند از جمله این مزایا می توان به بهبود سودآوری سازمان، کاهش هزینه های بازاریابی، افزایش فروش سازمان، داشتن مشتریانی با حساسیت قیمتی پائین و … اشاره کرد. بنابراین پیشنهاد شده است که سازمان ها می توانند با اعمال نفوذ در رابطه مشتریان با سازمان، اطلاعات محرمانه ای در خصوص نیازهای مشتریان به دست آورند، به همین تناسب به نسبت رقبای خود رضایت بخشی بیشتری را ارائه دهند . (Ndubis, 2005, 75).با افول بازاریابی سنتی و ظهور بازاریابی رابطه مند سازمان ها برآنند که با بهره گیری از استراتژی های بازاریابی رابطه مند پیوندهای مستحکمی با مشتریان خود ایجاد کنند. (Cava, 2007, 40).بازاریابی رابطه مند هنر کسب و کار امروز است. برای حفظ مشتریان موجود مهارت در ایجاد صحیح با مشتری ضروری است. (سالاری، ۱۳۸۳،۲۵). اهمیت بازاریابی رابطه مند به عنوان یک نکته اصلی در استراتژی های کسب و کار طی دهه گذشته پدیدار گشته است، که می توان دلیل ظهور آن را به فاکتورهایی از قبیل مرزهای نامشخص بین بازارها یا صنایع، تغییر سریع الگوهای مصرف مشتری، کوتاه شدن دوره عمر محصول و آگاه تر شدن مشتری نسبت داد. (حیدرزاده، ۱۳۸۵،۲۹). بازاریابی رابطه مند با توانایی اش در وفادار ساختن مشتریان از طریق درک بهتر نیازهای مشتریان و خدمات مطابق با آن نیازها می تواند به سمت کاهش هزینه ها هدایت شود.
بنیان و اساس نظام بانکی کشور مشتری است و سودمندترین و مناسب ترین استراتژی برای بانک ها، مشتری مداری است. از طرفی حفظ و تقویت مداوم رابطه با مشتری تنها مسیر یک طرفه ای است که بانک ها در استفاده از استراتژی های تدافعی و افزایش حفظ مشتریان کنونی خود باید از آن عبور کنند. (Colgate, Alexander, 1998, 144).بانک ها می توانند با استفاده از بازاریابی رابطه مند یعنی شناخت کامل خواسته ها ونیازهای مشتریان و ایجاد روابط بلند مدت با آن ها به ایجاد وفاداری در مشتریان مبادرت ورزند و از مزایای مشتریان وفادار نیز استفاده نمایند.از این رو سوال اصلی تحقیق حاضر این است که آیا بازاریابی رابطه مند بر میزان وفاداری مشتریان نظام بانکی تاثیر دارد؟

 

دانلود کامل پایان نامه در سایت pifo.ir موجود است.

 

۱-۳ اهمیت و ضرورت اجرای تحقیق

 

 

امروزه وفاداری مشتری به عنوان یک عامل بارز در موفقیت کسب و کار یک سازمان شناخته شده است. چون تحقیقات زیادی نشان داده است که تنها داشتن مشتریان راضی برای یک سازمان کافی نیست زیرا هیچ تضمینی وجود ندارد که مشتریان راضی مجدداً از سازمان خرید کنند، به همین دلیل امروز آشکار شده است که وفاداری مشتری در موفقیت کسب و کار یک سازمان به طور قابل توجهی مهم تر از رضایت مشتری می باشد (kandampully et al, 2000,347)وفاداری به یک سازمان به معنای میزان تعّهدی است که مشتری به آن سازمان داشته و می کوشد تا با خرید مداوم سازمان به معنای میزان تعهدی است که مشتری به آن سازمان داشته و می کوشد تا با خرید مداوم از سازمان و تبلیغات دهان به دهان برای آن، وفاداری خود را نشان دهد. رامن در این راستا بیان کرد که مشتریان وفادار«نیروی بازاریابی شگفت انگیزی را از طریق تبلیغات دهان به دهان و توصیه کالاها و خدمات به سایر آشنایان ارائه می دهند». ریچهلد و ساسر بدین نکته پی برده اند که سازمان ها می توانند سودآوری خود را از ۲ به ۸ درصد افزایش دهند، در صورتی که مشتریان از دست رفته ۵ درصد کاهش یابد. (Roberts, 2003, 171).بررسی و مقایسه عملکرد سازمانی از دیدگاه مشتریان، تعیین شاخصهای وفاداری مشتریان و انداز ه گیری میزان وفاداری مشتری از اهمیت و ضرورت غیر قابل انکاری برخوردار می باشند.نویسندگان بسیاری، ارتباط بین وفاداری مشتری و عملکرد کسب و کار را مورد تأکید قرار دادهاند. مشتریان وفادار نه تنها ارزش کسب و کار را ارتقاء می‌بخشند، همچنین آن¬ها این مهم را برای کسب و کار فراهم می‌سازند تا هزینه‌های کمتری را در مقایسه با جذب مشتریان جدید متحمل شوند . (Beerli et al., 2004)حفظ و نگهداری مشتری تأثیر مهم و قابل توجهی بر سود آوری بانک دارد. تخمین زده شده که یک افزایش ۵ درصدی در حفظ و نگهداری مشتری، منجر به افزایش ۲۵ تا ۱۵۰ درصدی در درآمدهای بانکی خواهد شد (Jabnoun and Al-Tamimi, 2003). اگر مشتریان اعتقاد داشته باشند که شرکت به تعهدات خود و آنچه که در زمینه کیفیت خدمت قول داده است عمل کند، یعنی عملکرد(تخصص) خوبی داشته باشد، این مستقیما موجب رضایت بیشتر می شود(Sweeney and Swait, 2008).
درحال حاضرهمه بانک ها سعی می کنند که سهم بیشتری از بازار به دست آورند و سکان بازار را در دست خویش بگیرند. مشتری مداری یکی ازراههای ان است . مشتری گرایی، روشی است که در آن ابتدا به نیازهای مشتری توجه می شود و سپس درصدد تامین این نیازها بر می آیند. مشتری را نباید از دیدگاه یک داد و ستد مورد توجه قرار داد ولی باید براساس تکرار داد و ستد، به صورت ارزش مادام العمر به اونگاه کرد. (کارترایت،۱۳۸۳،۵۶). محققان بازاریابی معتقد هستند به دلیل این که مشتریان منبع سودآوری سازمان ها هستند باید به آن ها به چشم دارایی های سازمان نگریسته شود و در این راستا وظیفه بانک جذب، نگهداری و افزایش بهبود ارتباط با مشتری خواهد بود. امروز ما شاهد یک دگرگونی اساسی در نحوه ی سازماندهی سازمان های برتر هستیم و آن تغییر ساختارهای سازمانی از محصول گرایی به سمت مشتری گرایی است و عامل اصلی و محرک این تغییر، ظهور پدیده ای به نام ارتباط با مشتری است.(غفاری،۱۳۸۶،۱۶). هدف بازاریابی رابطه مند بهبود در سودآوری از طریق تغییر دیدگاه سازمان از بازاریابی معاملاتی و تاکید از جذب مشتریان جدید به سوی حفظ مشتریان و نگهداری آنان از طریق کاربرد موثر ارتباط با مشتری است. بازاریابی رابطه مند به سازمان ها این امکان را می دهد که به منظور درک درست نیازهای مشتریانشان و ایجاد و ارائه ارزش برتر، که آنها را به سازمان پیوند خواهد زد به اندازه کافی به مشتریان شان نزدیک شوند(Ndubusiet al, 2007, 550) .

 

 

۱-۴ اهداف تحقیق

 

 

اهداف تحقیق حاضر به دو دسته تقسیم شده که عبارتند از : اهداف علمی و اهداف کاربردی .
هدف علمی تحقیق: هدف علمی تحقیق تعیین تاثیر بازاریابی رابطه مند بر وفاداری مشتریان بانک ها می باشد.
هدف کاربردی تحقیق: اگر صحت فرضیه ها تایید شود بانک ها می توانند مشتریان خود را حفظ کنند و از جذب مشتریان جدیدبدلیل افزایش هزینه های ان جلوگیری نمایند. حتی این مشتریان وفادار می توانند به عنوان مدافعینی برای اهداف بانک به حساب آیند که تبلیغات سارین در آن ها بی تاثیر خواهد بود و بانک می تواند به اهداف رقابتی خود برسد.

 

 

۱-۵ مدل تحقیق

 

 

چهارچوب نظری بنیانی است که تمامی پژوهش بر آن استوار است. این چهارچوب شبکه ای است منطقی، توصیفی و پرورده مشتمل بر روابط موجود میان متغیرهایی که در پی اجرای فرآیندهایی چون مصاحبه، مشاهده و بررسی پیشینه تحقیق شناسایی شده اند.چهار چوب نظری معرف پیوندهای درونی میان متغیرهایی است که سرانجام در پویایی موقعیت مورد بررسی نقش دارند .
چهارچوب نظری روابط میان متغیرها رادرسازمان روشن می کند، نظریه هایی را که منبع این روابط هستند و نیز ماهیت و جهت این روابط را توصیف می کند.یک چهارچوب نظری خوب نیز در جای خود مبنای منطقی لازم برای تدوین فرضیه های آزمون پذیر را فراهم می آورد.(اماسکاران،۱۳۸۸،صص۹۵-۹۴)
بیشتر محققان منشاء بازاریابی رابطه مند را به لئوناردوبری منسوب می دانند که اولین بار آن را در زمینه تخصصی بیان کرد. ویلسون بیان می کند که روابط بین خریدار و فروشنده از زمانی وجود داشته که انسان آغاز به تجارت و مبادله کالا و خدمات کرد. وفاداری مشتریان یکی از مفاهیمی است که در دنیای رقابتی امروزی منتج به موفقیت سازمان ها خواهد شد. امروزه وفاداری مشتریان جایگاه ویژه ای پیدا کرده است و هدف نهائی بازاریابی، ایجاد وفاداری در مشتری نسبت به سازمان است. وظیفه ی ایجاد وفاداری در مشتری بازاریابی رابطه مند نام دارد. بازاریابی رابطه مند تمام اقداماتی است که در سازمان ها برای آگاهی و ارائه خدمات بهتر به تک تک مشتریان با ارزش خود انجام می دهد (کاتلر،۱۳۸۵ ،۸۵) با توجه به مطالعات انجام شده و بررسی مدل های مختلف که در پیشینه تحقیق آمده مدل مورد نظر در این تحقیق ارائه می گردد که بر گرفته از مدل تحقیق آقای دوبیسی در سال ۲۰۰۷ می باشد. در شکل ۱-۱ مدل تحقیق نشان داده شده است .در سمت راست متغّیر وابسته یعنی افزایش وفاداری مشتریان و در سمت چپ متغیرهای مستقل که همان ابعاد بازاریابی رابطه مند می باشند و بر گرفته از مدل آقای دوبیسی می باشد، نشان داده شده است.
اعتماد سازی توسط بانک
تعّهد بانک جهت تامین رضایت مشتریان
کیفیت ارتباطات
یت ارتباطات
توانایی بانک در مدیریت تعارض
افزایش وفاداری مشتریان
بازاریابی رابطه مند

 

 

شکل۱-۱:مدل تحقیق(دوبیسی،۲۰۰۷)

 

 

۱-۶ سوالات تحقیق

 

 

سوال اصلی تحقیق: آیا بازاریابی رابطه مند موجب افزایش وفاداری مشتریان در شعب بانک ملی شهرستان رشت می شود؟
سوالات فرعی تحقیق:
آیا اعتماد سازی توسط شعب بانک می تواند موجب افزیش وفاداری مشتریان شود؟
آیا تعّهد شعب بانک جهت تامین رضایت مشتریان می تواند موجب افزایش وفاداری مشتریان شود؟
آیا کیفیت ارتباطات شعب بانک می تواند موجب افزایش وفاداری مشتریان انهاشود؟
آیا توانایی شعب بانک در مدیریت تعارض می تواند موجب افزایش وفاداری مشتریان شود؟

 

 

۱-۷ فرضیه های تحقیق

 

 

فرضیه اصلی: بازاریابی رابطه مند موجب افزایش وفاداری مشتریان در شعب بانک ملی شهرستان رشت می شود.
فرضیه های فرعی:

 




 
موضوعات: بدون موضوع  لینک ثابت
 [ 08:16:00 ب.ظ ]