۳-۱۴-تصریح مدل

براساس مطالعات داخلی و خارجی انجام شده و مدلهای ارائه شده عوامل متعددی در تعیین قیمت مسکن اثر گذار هستند. عوامل طرف تقاضا عوامل طرف عرضه متغییرهای کلان اقتصادی و بعضی از عوامل که قابل شناسایی نیستند. با توجه به اینکه در این بررسی صرفا بدنبال عوامل منطقه ای موثر بر قیمت مسکن هستیم از متغیرهای کلان ملی در برآورد مدل استفاده نمی کنیم.
فرم کلی مدلهای پنل دیتا بصورت زیر است( Baltagi):
Yit=βxit+αzi+ (87-3)
که Yit متغییر وابسته ،xit مجموعه متغییرهای کنترل یا توضیحی وzi خصوصیات ویژه هر فرد یا گروه است.
بر اساس مطالعات و تحقیقات مشابه و مدلهای منطقه ای ارائه شده مهمترین عوامل منطقه ای موثر بر قیمت مسکن برای ایران عبارتند از ،نرخ بیکاری ،جمعیت ،تولید ناخالص داخلی هر منطقه ، ،قیمت زمین ،هزینه های مصالح ،دستمزد نیروی کار که هزینه ساخت یک مترمربع واحد مسکونی را بدست می دهد. بر اساس کارهای انجام شده در داخل و خارج کشور می توان این متغییرها را به دو دسته متغییرهای با اثر گذاری بالا در قیمت مسکن و متغییرهایی که دارای تاثیر کمتر یا اینکه اثر گذاری آنها از منطقه ای به منطقه دیگر متفاوت است تقسیم کرد. مهمترین عوامل موثر بر قیمت مسکن در ایران عبارتند از قیمت یک متر مربع زمین ،هزینه ساخت یک مترمربع واحد و دیگر عوامل دارای تاثیر کمتری بر قیمت مسکن هستند. بدون تردید میزان تاثیر متغییرها در مناطق و کشور های مختلف و در زمانهای گوناگون متفاوت است. قیمت زمین و هزینه ساخت مسکن دارای ارتباط مستقیم با قیمت مسکن هستند بدین معنی که با افزایش این متغیرها قیمت مسکن افزایش می یابدهزینه ساخت از عوامل طرف عرضه مسکن بوده و شامل تمامی هزینه های ساخت مانند هزینه مصالح هزینه نیروی کار و… می شود..بر اساس مطالعات مشابه که به تعدادی از آنها در فصل قبل اشاره شد مناطق دارای جمعیت زیاد دارای قیمت مسکن بیشتری هستندو تمرکز جمیعیت بیشر در یک منطقه موجب تراکم جمعیت در آن منطقه و افزایش قیمت مسکن می شود.همچنین براساس مبانی نظری ارائه شده سطح فعالیت اقتصادی منطقه(gdp ) موجب افزایش درآمد خانوارها شده و بر قیمت مسکن آن منطقه تاثیر می گذارد.مناطق دارای نرخ بیکاری بیشتر دارای درآمد کمتر بوده و در نتیجه خانوارها د ارای قدرت پرداخت کمتر برای مصارف گوناگون از جمله مسکن هستند که باعث می شود افزایش نرخ بیکاری موجب کاهش قیمت مسکن شود.بر طبق مبانی ارائه شده بسیاری از عوامل موثر بر قیمت مسکن دارای تاثیر فوری نیستند و اثرات بعضی از آنها با وقفه بر قیمت مسکن اثر می گذارد که ناشی از وجود پویایی در بازار مسکن است. برای لحاظ کردن اثرات پویا متغییرها مقادیر با وقفه آنها باید در مدل وارد شود . با توجه به مدلهای مشابه تخمینی که به تعدادی از آنها نیز اشاره شد وارد کردن یک وقفه از لحاظ آماری بیشترین معنی داری را داشته است .وارد کردن وقفه برای تمامی متغیرها می تواند منجر به از دست دادن درجات آزادی زیادی شود ولذا در این بررسی برای دستیابی به مدلی پویا تنها مقدار با وقفه قیمت یک متر مربع واحد مسکونی را وارد مدل می کنیم. وارد کردن مقدار با وقفه متوسط قیمت یک متر مربع واحد مسکونی اثرات با وقفه سایر متغیرها را که بر آن تاثیر گذار بوده اند وارد مدل می کند و نیازی به وارد کردن مقدار با وقفه سایر متغیرها و از دست دادن درجات آزادی بیشتر نیست. به غیر از متغییرهای ارائه شده بسیاری از عوامل دیگر مانند قرار گرفتن مکان مذهبی در شهرها ، تعدادمراکز تفریحی ، نزدیکی به پایتخت ،دارابودن جاذبه های تاریخی و…نیز بر قیمت مسکن اثر گذار هستند. با توجه به موارد ذکر شده فوق دو مدل ایستا و پوپا برای تخمین بصورت زیر است:
hpit=μi+plandit +costit++cpiit++gdpit++popit++unit (۳-۸۸)-مدل ایستا
hpit=μi+plandit +costit++cpiit++gdpit++popit++unit+
-مدل پویا (۸۹-۳)
hpit متوسط قیمت یک مترمربع ساختمان مسکن در استان i و در زمان t
μi عرض از مبدا،
plandit متوسط قیمت یک مترمربع زمین مسکونی در استان i و در زمان t
costit متوسط هزینه ساخت یک متر مربع مسکن در استان i و در زمان t
gdpit تولید ناخالص داخلی در استان i و در زمان t
popit جمعیت در استان i و در زمان t
unitنرخ بیکاری در استان i و در زمان t
متغیر تاخیری وابسته

۳-۱۵-بررسی و شرح متغیرها

در این قسمت ابتدا به شرح متغیرها ومنابعی که متغیرها از آنها استخراج گردیده پرداخته و سپس به تحلیل نموداری متغیرها اقدام می کنیم.
۳-۱۵-۱-شرح متغیرها
متغیرهای مورد استفاده در این بررسی از سایت مرکز آمارایران ،سایت بانک مرکزی و مرکز آمار و اطلاعات بازار کار استخراج شده است.برای متغیر وابسته از متوسط قیمت یک مترمربع واحد مسکونی به ریال در مناطق شهری کشور استفاده می شود که داده ها سالیانه و از سایت بانک مرکزی استخراج شده است.
متغیرهای توضیحی مورد استفاده در این بررسی عبارتند از متوسط قیمت یک مترمربع زمین مسکونی در مناطق شهری کشور،متوسط هزینه ساخت یک متر مربع واحد مسکونی ،جمعیت استانهای کشور ،تولیدناخالص داخلی استانها و نرخ بیکاری.
متغیر های متوسط قیمت یک مترمربع زمین مسکونی و هزینه ساخت یک مترمربع واحد مسکونی در مناطق شهری کشورو به ریال از سایت بانک مرکزی ایران استخراج شده است.
متغیر جمعیت برای هر استان از سایت مرکز آمار ایران استخراج شده است .متغیر تولید ناخالص داخلی استانها به میلیون ریال بوده و از سایت مرکز آمارایران استخراج شده است.متغیر نرخ بیکاری از سایت آمار و اطلاعات بازار کار جمع آوری و در این تحلیل مورد استفاده قرار گرفته است.
تمامی داده ها بصورت سالیانه و از سال ۱۳۸۳ تا سال ۱۳۹۰ جمع آوری شده اند. زمان شروع تحلیل یعنی سال ۱۳۸۳ به این دلیل انتخاب شده است که استان خراسان در سال ۱۳۸۳به سه استان خراسان رضوی ،خراسان جنوبی و خراسان شمالی تقسیم شد و آمار تفضیلی و دقیقی برای این سه استان قبل از سال ۱۳۸۳ وجود ندارد.شرح متغیرهای مورد استفاده در جدول (۳-۱) و خصوصیات آماری متغیرها در جدول (۳-۲) آمده است:
جدول (۳-۱):متغیرهای مورد استفاده در بررسی و منبع آنها